Prodaja nepremičnine na prvi pogled izgleda kot dokaj enostaven postopek, ki v grobem obsega iskanje kupca in sklenitev kupoprodajne pogodbe za nepremičnino. Vendar dokaj hitro v postopku prodaje nepremičnine naletimo na vprašanje davka na nepremičnine, ki ga moramo poravnati ob prodaji oz. ob nakupu nepremičnine. Več informacij o tem, kaj je potrebno vedeti o davku na nepremičnine, v vsebini spodaj.
Nakup nepremičnine: postopek je na strani nakupa zahtevnejši kot na strani prodaje
Postopek nakupa nepremičnine se od prodaje nepremičnine nekoliko razlikuje. Kupec nepremičnine mora biti ob nakupu nepremičnine namreč pozoren na številne dejanske okoliščine, na katere prodajalec ob prodaji ne rabi pomisliti. Med drugim je nujno, da pred nakupom nepremičnine kupec preveri stanje nepremičnine v zemljiški knjigi. Samo tako bo namreč lahko prepričan ali je nepremičnina zares prosta bremen.
Seveda je pri nakupu nepremičnine nujno biti pozoren tudi na morebitne stvarne napake na nepremičnini, nenazadnje pa je dobro, da se razgledamo tudi po okolici in ugotovimo ali nam ustreza.
Davek na nepremičnine ob nakupu nepremičnine ali prodaji je sestavljen iz treh davkov
Kljub temu, da gre za relativno široko poznan pojem, sam davek na nepremičnine pri nas ne obstaja. Ob prodaji nepremičnine posameznika tako zadanejo kar trije davki, za katere velikokrat uporabimo izraz davek na nepremičnine. To so:
- davek na promet nepremičnin,
- davek na dodano vrednost in
- davek na dobiček iz kapitala.
Davek na nepremičnine oz. davek na promet nepremičnin
Prvi davek, ki ga velikokrat označimo za davek na nepremičnine je pravzaprav davek na promet nepremičnin. Pri prodaji nepremičnin, kjer ni bil obračunan ali plačan davek na dodano vrednost, se po Zakonu o davku na promet nepremičnin, obračuna davek. Zakon določa, da se za prenos nepremičnine šteje tudi zamenjava nepremičnine in določene ostale transakcije prenosa lastninske pravice na nepremičnini. Davek mora ob prodaji nepremičnine poravnati prodajalec, napoved za odmero davka pa mora vložiti v 15 dneh po sklenitvi kupoprodajne pogodbe za nepremičnino.
Seveda je eno izmed prvih vprašanj na katera naletimo pri prodaji nepremičnine, višina davčne osnove za plačilo davka na nepremičnine. Kot davčno osnovo vzamemo prodajno ceno nepremičnine, ki mora ustrezati tržni ceni. V kolikor prihaja do neskladja, lahko davčni organ sproži odmerni postopek. Če do postopka pride, ima zavezanec pravico, da tako določeno ceno izpodbija z ocenjeno posamično tržno vrednostjo nepremičnine. Stroške takšne cenitve nosi zavezanec. Davčna stopnja je v tem primeru proporcionalna in znaša znaša 2 % od davčne osnove.
Davek na dodano vrednost pri prodaji nepremičnine
Vsem dobro poznan davek na dodano vrednost je davek, s katerim je obdavčena vsaka dobava blaga ali storitve, ki jo opravi davčni zavezanec. Po definiciji je davčni zavezanec oseba, ki neodvisno opravlja ekonomsko dejavnost. Tudi promet nepremičnin šteje za dobavo blaga, zato se temu davku pri prodaji nepremičnine ni moč izogniti. Promet nepremičnin, ki je obdavčen z DDV, se ne šteje za predmet obdavčitve po Zakonu o davku na promet nepremičnin.
Dohodnina od dobička iz kapitala
Med davek na nepremičnine nekateri štejejo tudi dohodnino od dobička iz kapitala. V kolikor je prodajalec nepremičnine dotično nepremičnino pridobil po prvem januarju 2002, mora ob prodaji nepremičnine plačati tudi dohodnino od dobička iz kapitala pri tej transakciji.
Obdavči se tako prodajo, kot tudi darovanje in zamenjavo nepremičnine. Kljub temu omenjenega davka ni potrebno plačati, če je prodajalec imel v nepremičnini stalno prijavljeno prebivališče in je tam tudi dejansko živeli v obdobju zadnjih treh let pred odsvojitvijo. Stalno bivališče mora prodajalec tudi dokazati. To stori s potrdilom o prijavljenem stalnem bivališču, dejansko bivanje pa s pričami in računi.
Ta oprostitev ne velja za celoto ali del nepremičnine, ki je bila uporabljena za dejavnost ali oddana v najem. Dohodnine prodajalec v primeru prodaje nepremičnine ne bo rabil plačati tudi v primeru, ko je nepremičnina v njegovi lasti 15 let ali več.
Pri prodaji nepremičnine zakoncu se lahko plačilo davka odloži
Posebej velja poudariti tudi dejstvo, da v primeru, ko gre za nakup nepremičnine ali daritev nepremičnine s strani zakonca, zunajzakonskega partnerja ali otroka, ne bo šlo za neobdavčljiv prenos. Davka pa posamezniku ni potrebno plačati takoj, če uspešno uveljavlja odlog ugotavljanja davčne obveznosti. Odlog se uveljavlja tako, da se le-ta priglasi pri davčnem organu. Davčni organ bo davčno obveznost ugotavljal ob naslednji obdavčljivi odsvojitvi podarjene nepremičnine, torej takrat, ko bo obdarjenec odsvojil to podarjeno nepremičnino.
